杭城惊现特价房，单价1.5万元/㎡，一年后赚77万，这批房源能不能买？

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“特价房”？

杭州楼盘如火如荼，新房开盘几乎逢开必罄，然而近日杭州楼盘却流出了一批神秘的“特价房”。这背后到底隐藏着怎样的猫腻？

签二手房合同，竟然只要交一手房的税？

近日，朋友圈和购房群里传来未来科技城神秘老盘的6套特价“一手房”在售的消息。

面积118㎡四套、174㎡两套，单价1.5万-1.7万不等，总价211万起步。

华门·新西湖小镇特价房源表

令小凤凰疑惑的是，新西湖小镇早在2014年宣布破产后，还因为“烂尾”、物业撤离，水电被停闹得沸沸扬扬。竟突然间出现6套“清盘特价房”，还是毛坯现房，从未住过人。

这真的是中介所说的全新一手房吗？

小凤凰拨通了中介小哥的电话，中介小哥表示，均为毛坯现房，没住过人。而表格里的那几套房源是公司拿来做特价的房源，其他还有房源在卖，均价1.9万元/㎡。

华门·新西湖小镇位于余杭中泰街道，占地面积约12.6万㎡，总建筑面积约35万㎡，由小高层、高层及排屋组成，开发商为华门集团旗下子公司浙江清水湾置业有限公司。

至于是否是一手房，中介表示，这些房子是过户在一个股东下面，再对外销售的。从中介给到的图片可看出，本次出售的房源位于37、38号两幢楼。

新西湖小镇沙盘图

这两幢房源是从去年四月份开始卖，目前还剩下几十套房源，户型面积以118㎡、174㎡为主。

对于税费的问题，中介小哥表示，签合同时走的是二手房流程，但交的税是一手房的税，相当于一手房，没住过人的。

这让小凤凰想起2018年新西湖小镇在阿里司法拍卖平台上的几次拍卖。

2014年8月20日，杭州市西湖区人民法院依法受理浙江清水湾置业有限公司破产重整一案。破产时，项目还有24、25、37、38四幢楼未完工。破产后，余杭区政府通过融资对项目进行复建，已于2017年4月底竣工备案。

2018年1月初，清水湾置业破产管理人以4.3亿总价在阿里法拍平台上挂牌了浙江清水湾置业有限公司3.4万方商品房等资产包。包括新西湖小镇六期37、38号楼可处置房产，17间商铺，若干个地面、地下停车位以及6.4万㎡农地承包权等共计10项资产。

清水湾置业资产包1号拍卖成交截图

竞买号N6561号买家以4.3亿元底价买入该资产包。换算下来，拍卖房源的单价为9324元/㎡。

根据拍卖要求，如果之前楼盘有过烂尾情况，项目需要完善，新的开发商需要在拍卖成功后的18个月内交房。

二手房包装成“一手房”，该交的双税还是得交

此次中介传播的特价房源，正是新西湖小镇首批资产包内37、38号楼房源。

那么，这批房源被N6561号买家买下后，所有产权就过户到该买家的公司/个人名下。拿出来再次售卖，便算二手房了。

小凤凰联系了一位在中泰街道担任二手房置业顾问的朋友9先生，9先生表示，华门·新西湖小镇确实有部分现房房源在卖，他们手里也有做该项目的代理。不过这些房源都是二手房源，并不是一手房。

另外，这批资产包的拍卖时间是去年1月份，到现在还没有满两年，根据规定，未满两年的房源进行转卖需要缴纳5.3%的双税。

至于中介口中所说的“买房只需要承担1个点的个税和1个点左右的契税”。简单地说，就是将税费算进总价里。或者卖方出大部分税费，买方只需要出小部分的税费。让这场买卖“看起来”像是新房首次出售。

在问及是否有面积更小的房源在卖时，中介小哥表示，还有3套77㎡“全新”毛坯现房，不过需要缴纳双税，但比较抢手。分别位于25号楼，分别在2楼、19楼、28楼。

与中介的聊天截图

也就是说，一套77㎡的房源，假设总价170万左右，首套房的首付需要60多万。也就是说在买方3成首付（51万）的基础上，要同时缴纳5.3%的双税，约9万元左右。

5月底新西湖小镇成交8套法拍房，最高单价22465元/㎡

巧的是，2018年4月2日以及后续陆陆续续在阿里司法拍卖网上拍卖的房源正是24、25号楼的房源。

2018年4月2日，阿里司法拍卖网上近百套房源开拍，关注度较高的几套房产，围观人次多达3万次。由于户型面积不同，成交价在155万元-345万元不等。

这是浙江清水湾置业拍卖的第2个资产包，相比于房源集中的资产包1（首次出让的37、38号楼），资产包2由于数量不多，且不限购，因此各房源独立拍卖。

而就在2019年5月23日，竟然还有8套新西湖小镇房源在网上拍卖并成交。

5月23日新西湖小镇成交法拍房

最火热的要数清水湾25幢2单元2403室，户型建筑面积约76.64㎡。

起拍价为110.6万元，共有23人报名，962个人设置提醒，43034次围观，成交价为172万，成交单价为22465元/㎡，也成为5月底8套法拍房中，单价最高的房源。

法拍成交单价9324元，一年半后挂价1.9万元/㎡

此外，小凤凰查阅阿里司法拍卖的成交记录，发现新西湖小镇在2018年10月14日以及11月24日集中拍卖过大批量房源。

但2018年下半年市场下行期间，几乎所有房源的成交价都低于评估价，77㎡的房源总价在100万出头，并有不少房源流拍。

2018年下半年拍卖的部分房源

小凤凰发现，在去年下半年的拍卖房源中，就有中介口中的25幢2层、19层和28层的房源。

11月24日成交的新西湖小镇25幢2号楼房源

所以，那抢手的3套房源极有可能就是卖家从法拍平台上拍下，再进行二次出售。

做一个算数，37、38号楼当时从阿里司法拍卖被买走时，单价仅9324元/㎡，目前新西湖小镇出售均价约1.9万元/㎡，只是到法拍平台走了一遭，身价就翻倍了。

即使是表格中单价1.5万元/㎡的174方特价房，二手房双税均由卖方出，也有80多万的利润。这大概就是“中间商赚差价”的快速套现法吧。

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